GRZ berechnen: Formel und Beispiel
Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind (§ 19 Abs. 1 BauNVO). Multipliziert mit der Fläche des Baugrundstücks ergibt sie die zulässige Grundfläche nach § 19 Abs. 2 BauNVO — jenen Anteil des Grundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.
Ein Beispiel: Auf einem Baugrundstück von 1.000 m² steht ein Gebäude mit 250 m² Grundfläche. Die GRZ beträgt 250 / 1.000 = 0,25. Umgekehrt gelesen: Bei einer festgesetzten GRZ von 0,4 läge die zulässige Grundfläche bei 400 m², der Bestand schöpft sie also zu knapp zwei Dritteln aus.
Anders als die Geschossflächenzahl ist die GRZ eine rein horizontale Kennzahl. Sie misst die Überdeckung des Grundstücks, nicht dessen Ausnutzung in der Höhe. Zwei Gebäude mit identischem Grundriss haben dieselbe GRZ, unabhängig davon, ob sie zwei oder fünf Vollgeschosse führen — die GFZ unterscheidet sie erheblich.
GRZ 1 und GRZ 2: zwei Werte, ein Paragraf
Die Verordnung kennt nur eine Grundflächenzahl. Die Praxis rechnet trotzdem mit zwei Werten, weil § 19 Abs. 4 BauNVO eine zweite, weitere Menge baulicher Anlagen in die Ermittlung einbezieht. Die Kurzformen „GRZ 1“ und „GRZ 2“ stehen so nicht im Verordnungstext, sind in Projektentwicklung und Wertermittlung aber etabliert.
GRZ 1
Die Hauptanlagen nach § 19 Abs. 2 BauNVO. Auf diesen Wert bezieht sich die Festsetzung im Bebauungsplan, und er ist der erste, den du gegen den Plan hältst.
Regelfall: das Gebäude selbst, einschließlich Anbauten.GRZ 2
Zusätzlich die Anlagen nach § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO: Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche.
Typisch: Carport, Zufahrt, Tiefgaragendeckel, Gartenhaus.Die Spreizung zwischen beiden Werten ist selten klein. Ein freistehendes Wohngebäude mit Doppelgarage und befestigter Zufahrt kann in der GRZ 1 deutlich unter der Festsetzung liegen und in der GRZ 2 bereits an deren Obergrenze stoßen. Wer nur einen der beiden Werte kennt, beurteilt die Ausnutzbarkeit falsch — je nach Richtung als vermeintliche Reserve oder als scheinbare Überschreitung.
Die Überschreitungsregel des § 19 Abs. 4 BauNVO
Für die Anlagen nach Satz 1 gilt ein eigener Spielraum: Die zulässige Grundfläche darf durch sie um bis zu 50 Prozent überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8.
Die Deckelung ist der Grund, warum der Spielraum bei hohen Festsetzungen nicht proportional mitwächst. Nach § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO kann der Bebauungsplan zudem abweichende Bestimmungen treffen und weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß zulassen. Die Kennzahl allein beantwortet die Frage also nicht — der Plan entscheidet.
Anrechnung: GRZ und Geschossfläche folgen gegenläufigen Regeln
Bei der Geschossfläche kehrt sich die Anrechnungslogik um. Was § 19 Abs. 4 BauNVO ausdrücklich einbezieht, nimmt § 20 Abs. 4 BauNVO wieder heraus: Nebenanlagen, Balkone, Loggien, Terrassen und Vergleichbares bleiben bei der Ermittlung der Geschossfläche unberücksichtigt.
Die Geschossfläche selbst ermittelt sich nach § 20 Abs. 3 BauNVO aus den Vollgeschossen. Was als Vollgeschoss gilt, bestimmt nach § 20 Abs. 1 BauNVO das Landesrecht. Die Landesbauordnungen weichen in den Anforderungen an lichte Höhe und Überdeckung voneinander ab — bei länderübergreifenden Portfolios ist das keine Randnotiz.
Warum das Maß der baulichen Nutzung wertrelevant ist
Für die Wertermittlung sind GRZ und GFZ keine reinen Planungsgrößen, sondern Grundstücksmerkmale. Bodenrichtwerte werden nach § 196 BauGB für Gebiete mit im Wesentlichen gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen ermittelt und beziehen sich auf ein Richtwertgrundstück mit definierten Merkmalen — darunter regelmäßig ein bestimmtes Maß der baulichen Nutzung.
Weicht das Bewertungsobjekt davon ab, ist der Richtwert anzupassen, in der Praxis über die Umrechnungskoeffizienten des zuständigen Gutachterausschusses. Damit wird die Frage, ob ein Grundstück die zulässige Ausnutzung erreicht, überschreitet oder hinter ihr zurückbleibt, unmittelbar wertrelevant.
Woher die Geschosszahl kommt
Die Geschosszahl ist der größte Hebel der Rechnung: Sie geht linear in Geschossfläche, GFZ und Bruttogrundfläche ein. Auf die GRZ wirkt sie dagegen nicht, weil dort allein der Grundriss zählt.
Das Liegenschaftskataster führt die Zahl der oberirdischen Geschosse nicht in allen Ländern gleich vollständig. Wo sie gepflegt ist, ist sie die belastbarste Quelle. Wo sie fehlt, bleibt die Ableitung aus der Gebäudehöhe — und dabei entscheidet, welche Höhe herangezogen wird.
Traufhöhe statt Firsthöhe
- Firsthöhe: gemessen bis zur Dachspitze. Der Dachraum ist im Regelfall kein Vollgeschoss.
- Traufhöhe: gemessen bis zum Schnittpunkt von Dachhaut und Außenwand und damit die Bezugsgröße für die darunterliegenden Geschosse.
- Konsequenz: Bei geneigten Dächern liegt die Firsthöhe deutlich über der Traufhöhe. Eine Ableitung über die Firsthöhe rechnet den Dachraum als Vollgeschoss mit und fällt systematisch zu hoch aus.
- Kurz gefasst: Ein Spitzdach macht ein Gebäude höher, aber nicht geschossreicher.
Ob Trauf- und Firsthöhe vorliegen, hängt vom Land und vom jeweiligen LoD2-Datenbestand ab. Den Stand je Bundesland dokumentieren wir unter Datenherkunft und Aktualität.
Geschosszahl im Einzelfall korrigieren
Wo keine amtliche Geschosszahl vorliegt, bleibt jede Ableitung aus der Höhe eine Näherung. Wer den Bestand kennt — aus der Ortsbesichtigung, aus Bestandsunterlagen oder aus der Mietfläche — ist näher an der Wirklichkeit als jede Rechnung. In Assetfy lässt sich die Geschosszahl deshalb am einzelnen Gebäude überschreiben; BGF, Nutzfläche und GFZ werden unmittelbar neu ermittelt.
Amtlich geführte Geschosszahlen bleiben unverändert. Überschreibbar ist ausschließlich, was wir selbst aus der Gebäudehöhe abgeleitet haben — kenntlich gemacht als Assetfy-Kalkulation.
Belastbarkeit und Grenzen
Aus Geometrie- und Katasterdaten ermittelte GRZ- und GFZ-Werte beschreiben den Bestand und geben einen Anhaltspunkt für die Ausnutzbarkeit. Sie sind eine Vorprüfung, keine Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit und keine Wertermittlung.
Diese Punkte bleiben Einzelfallprüfung
- Festsetzungen: Baugrenzen, Baulinien, überbaubare Grundstücksfläche und textliche Festsetzungen stehen im Bebauungsplan, nicht in der Kennzahl.
- Abweichungen: Der Plan kann die Überschreitung nach § 19 Abs. 4 BauNVO erweitern oder einschränken.
- Unbeplanter Innenbereich: Ohne qualifizierten Bebauungsplan richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB und damit nach der Eigenart der näheren Umgebung.
- Bestand und Lasten: Abstandsflächen, Denkmalschutz, Erschließung, Baulasten und Artenschutz können das rechnerische Ergebnis aufheben.
- Datenlage: Gebäudegeometrien, Geschosszahlen und Höhen unterscheiden sich nach Land, Quelle und Erhebungsstand.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen GRZ 1 und GRZ 2?
Die GRZ 1 erfasst die Hauptanlagen nach § 19 Abs. 2 BauNVO; auf sie bezieht sich die Festsetzung im Bebauungsplan. Die GRZ 2 bezieht zusätzlich die Anlagen nach § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO ein: Garagen und Stellplätze mit Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche. Beide Kurzformen stammen aus der Praxis; die Verordnung kennt nur eine Grundflächenzahl.
Wie hoch darf die GRZ 2 sein?
Die zulässige Grundfläche darf durch die Anlagen nach § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO um bis zu 50 Prozent überschritten werden, höchstens bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8. Bei einer Festsetzung von 0,4 sind damit 0,6 zulässig; bei 0,6 greift die Kappungsgrenze von 0,8. Der Bebauungsplan kann abweichende Bestimmungen treffen.
Zählt eine Garage zur GRZ?
Zur GRZ 2 ja, zur GRZ 1 nein. In die Geschossfläche und damit in die GFZ geht sie nicht ein, weil § 20 Abs. 4 BauNVO Nebenanlagen von der Anrechnung ausnimmt.
Zählt der Keller zur GRZ?
Bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche werden nach § 19 Abs. 4 BauNVO bei der GRZ 2 mitgerechnet. Für die Geschossfläche kommt es darauf an, ob das Geschoss nach Landesrecht ein Vollgeschoss ist.
Wie wirkt sich die Geschosszahl auf die GRZ aus?
Gar nicht. Die GRZ wird rein geometrisch aus dem Grundriss ermittelt. Die Geschosszahl wirkt allein auf Geschossfläche, GFZ und BGF. Eine Korrektur der Geschosszahl in Assetfy verändert daher BGF, Nutzfläche und GFZ, lässt GRZ 1 und GRZ 2 aber unberührt.
Wo finde ich die festgesetzte GRZ für mein Grundstück?
Im Bebauungsplan der Gemeinde. Verfügbare Pläne sind in Assetfy als Kartenlayer eingebunden, je nach Quelle mit Planzeichnung, textlichen Festsetzungen und Begründung. Liegt kein qualifizierter Bebauungsplan vor, richtet sich die Zulässigkeit im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB.