Wo Bebauungspläne veröffentlicht werden
Den Bebauungsplan beschließt die Gemeinde als Satzung. Nach § 10 Abs. 3 BauGB hält sie ihn mit Begründung zu jedermanns Einsicht bereit. Einsehen darfst du ihn also immer, auch ohne Eigentümer zu sein. Schwierig ist nur, ihn zu finden.
Online liegen die Pläne an unterschiedlichen Stellen: in Landesportalen zur Bauleitplanung, in Geoportalen der Kreise, auf den Websites der Gemeinden oder in kommunalen Ratsinformationssystemen. Jedes Portal hat eine eigene Suche, eigene Kartenwerkzeuge und eigene Bezeichnungen. Wer Grundstücke in mehreren Gemeinden prüft, sucht für jede Gemeinde neu.
Bebauungsplan in Assetfy finden
Assetfy importiert die Geltungsbereiche aus den amtlichen Bauleitplan-Diensten der Länder und Kommunen und legt sie als Kartenlayer über das Liegenschaftskataster.
So gehst du vor
- Ort suchen: Adresse, Gemarkung oder Flurstücksnummer in die Suche der Karte eingeben.
- Layer einschalten: Unter „Planung“ den Layer „Bebauungsplan“ aktivieren. Die Geltungsbereiche erscheinen als Flächen mit Planbezeichnung.
- Flurstück öffnen: Ein Klick auf das Flurstück zeigt, ob es im Geltungsbereich eines festgesetzten Plans liegt.
- Plan prüfen: Planname, Rechtsstand und, soweit die Gemeinde sie veröffentlicht, Planzeichnung, textliche Festsetzungen und Begründung als PDF.
Ob ein Flurstück in einem Plangebiet liegt, siehst du ohne Anmeldung. Planbezeichnung, Festsetzungen und Planunterlagen sind Teil des Abos.
Pläne in Aufstellung zeigt Assetfy getrennt als „In Aufstellung (Entwurf)“, soweit die Quelle Entwürfe führt. Sie sind noch nicht rechtskräftig.
Was im Bebauungsplan steht
Der Plan setzt fest, was auf einem Grundstück gebaut werden darf. Die Planzeichnung arbeitet mit den Planzeichen der PlanZV, ergänzt um textliche Festsetzungen.
Art der baulichen Nutzung
Das Baugebiet nach den §§ 1 bis 11 BauNVO, etwa WA (allgemeines Wohngebiet), MI (Mischgebiet), MU (urbanes Gebiet) oder GE (Gewerbegebiet).
Entscheidet, welche Nutzungen zulässig sind.Maß der baulichen Nutzung
Nach § 16 BauNVO: GRZ, GFZ oder Geschossfläche, Zahl der Vollgeschosse und Höhe baulicher Anlagen.
Entscheidet, wie viel gebaut werden darf.Bauweise und überbaubare Fläche
Offene oder geschlossene Bauweise nach § 22 BauNVO, Baugrenzen und Baulinien nach § 23 BauNVO.
Entscheidet, wo auf dem Grundstück gebaut werden darf.Textliche Festsetzungen
Dachform und Dachneigung, Stellplätze, Begrünung, Lärmschutz und örtliche Bauvorschriften, oft nur im Textteil.
Liegen häufig nur als PDF vor.Kein Bebauungsplan: § 34 und § 35 BauGB
Für einen großen Teil der bebauten Fläche gibt es keinen Bebauungsplan. Innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils richtet sich die Zulässigkeit dann nach § 34 BauGB: Das Vorhaben muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Außerhalb davon gilt § 35 BauGB, und dort ist Bauen nur in Ausnahmefällen zulässig.
Für die Frage nach § 34 BauGB hilft die Umgebung: Gebäudegrundrisse, Geschosszahlen und die GRZ und GFZ der Nachbarflurstücke zeigen in Assetfy, was in der näheren Umgebung gebaut ist.
Abdeckung je Bundesland
Wie vollständig die Pläne online vorliegen, hängt vom Land ab. Einige Länder führen einen landesweiten Dienst, in den alle Gemeinden liefern. In anderen kommen die Pläne von Kreisen und Städten einzeln, und manche Gemeinden veröffentlichen ihre Pläne gar nicht digital.
Welche Bestände angebunden sind, wie viele Gemeinden sie abdecken und wann sie zuletzt aktualisiert wurden, steht für jedes Bundesland unter Datenherkunft und Aktualität. Auf den Stadtseiten der Flurkarte Deutschland steht die Zahl der Bebauungspläne je Gemeinde.
Für Architekten und Planer
Für eine Machbarkeitsstudie brauchst du den Plan nicht nur als Bild, sondern als Grundlage im CAD. Der Lageplan als DXF enthält neben Flurstücken und Gebäuden auch die Grenzen aller festgesetzten Bebauungspläne im gewählten Ausschnitt, jeweils mit Planbezeichnung.
Über die Assetfy-Anbindung für Claude und ChatGPT fragst du den Plan an einer Adresse direkt im Chat ab, einschließlich der Planunterlagen, und lässt GRZ und GFZ des Bestands gegen die Festsetzung rechnen.
Verbindlichkeit
Häufige Fragen
Darf jeder einen Bebauungsplan einsehen?
Ja. Nach § 10 Abs. 3 BauGB hält die Gemeinde den Plan mit Begründung zu jedermanns Einsicht bereit und gibt auf Verlangen Auskunft über seinen Inhalt. Ein berechtigtes Interesse musst du nicht nachweisen.
Wie finde ich heraus, ob für mein Grundstück ein Bebauungsplan gilt?
Auf der Assetfy-Karte das Flurstück anklicken: Das Popup zeigt, ob es im Geltungsbereich eines festgesetzten Plans liegt. Alternativ im Geoportal des Landes oder beim Bauamt der Gemeinde nachfragen.
Was gilt, wenn es keinen Bebauungsplan gibt?
Im bebauten Ortsteil § 34 BauGB, also das Einfügen in die nähere Umgebung, im Außenbereich § 35 BauGB. Beides ist eine Einzelfallprüfung durch die Bauaufsicht.
Was ist der Unterschied zwischen Bebauungsplan und Flächennutzungsplan?
Der Flächennutzungsplan stellt für das ganze Gemeindegebiet die beabsichtigte Bodennutzung in Grundzügen dar und bindet nur die Verwaltung. Der Bebauungsplan setzt für ein Teilgebiet rechtsverbindlich fest, was gebaut werden darf, und ist aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln (§ 8 Abs. 2 BauGB).
Wo finde ich die textlichen Festsetzungen?
Im Textteil des Plans, der meist als eigenes PDF neben der Planzeichnung liegt. Wo die Gemeinde die Planunterlagen veröffentlicht, verlinkt Assetfy sie im Popup des Flurstücks.